jusbrasil.com.br
1 de Junho de 2020

Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor

Vitor Guglinski, Advogado
Publicado por Vitor Guglinski
há 4 anos

Condomnio no pode utilizar medidas no pecunirias para punir condmino devedor

Fonte: STJ

O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC)é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.

De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

Instrumentos

Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”.

Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados de forma diversa, com sanções que constrangem e até mesmo atingem sua honra e a imagem.

Área comum

A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias.

Serviços essenciais

A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a Terceira Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

No recurso especial julgado pela turma, a proprietária de um apartamento do Edifício Chopin, localizado em Vitória (ES), foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil.

Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

Autonomia limitada

No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

Execução forçada

Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”.

Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.

Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”

Multas e juros

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do CC prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio – considerado condômino nocivo ou condômino antissocial – poderá ser obrigado a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia.

Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do CC, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”. Salomão explica que “a intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade”.

Devedor contumaz

Em outubro de 2015, a Quarta Turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do CC.

O condomínio do Edifício Brasília Trade Center ajuizou ação contra o Grupo Ok Construções e Empreendimentos objetivando a cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020).

O juízo de primeiro grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Contudo, afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.

“A utilização do termo ‘reiteradamente’ pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino”, observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, “o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira”.

Via judicial

Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pelo Grupo Ok foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.

Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, “principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial”.

Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, “pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”.

A Quarta Turma, por maioria de votos, negou provimento ao recurso especial do Grupo Ok Construções e Empreendimentos.

Jurisprudência em Teses

Esta matéria foi redigida com base em teses apontadas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ na 68º edição de Jurisprudência em Teses, sob o tema Condomínio.

Para visualizar o conteúdo da seleção, com 17 teses sobre o assunto, acesse o menu Jurisprudência na página inicial e abra o linkJurisprudência em Teses. É possível consultar pelo número da edição, pelo ramo do direito ou por outros critérios, como o assunto. Ao clicar em cada tese, o usuário terá acesso a todos os julgados sobre o tema relacionado.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s): REsp 1564030 REsp 1401815 REsp 1247020

48 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Nosso sistema jurídico favorece o mal pagador em todos os níveis e situações. Enquanto se aguarda por uma decisão judicial que como sabemos é morosa, as despesas para o nobre inadimplente usufruir das benesses do condomínio serão suportadas pelos demais condôminos. continuar lendo

Interessante essa postagem, comunica-se diretamente com o artigo 139, IV do Novo Código de Processo Civil [e a polêmica da possibilidade de apreensão de passaporte e de CNH de devedores inadimplentes]. Vou aproveitar e publicar em nossa página o link dessa matéria. continuar lendo

Há de ser mais estudado, visto que não se pode apreender uma CNH, se o devedor for um motorista profissional, e está desempregado, como irá trabalhar sem a devida habilitação. Não é como se pensa, mais pela circunstância do fato em tela e a posição do indivíduo e de sua família. Entretanto, se for constatado que o devedor agiu de má fé e que ter proveito da situação, então chega-se as medidas extremas. continuar lendo

Thiago Maia, isso que vc falou é uma exceção o que eu vejo por aqui é que tem condomínio com risco de cortar a água de todos os condôminos poi o valor arrecadado não é suficiente para pagar a conta de água por causa dos condomínios atrasados e que não podem cortar a água dos que não estão pagando por causa desta lei ai, a lei está garantindo que os devedores continuem devedores em detrimento de todos os outros, agora seu caso deve-se olhar se não há desvio de verba, contrato irregular a corrupção costumeira, pois o normal é ficar mais barato todos os serviços menos luz e água é claro, mas o gas comprado a granel fica mais barato as benfeitorias para uso comum ficam mais baratas, sauna, piscina, academia e mais o que precisamos e de pessoas honestas, mas os Brasileiros um dia aprendem o resultado da corrupção... continuar lendo

A melhor coisa que existe é dever a condomínio. Os juros são ridículos, o devedor não pode ser impedido de usar nenhum dos espaços comum... Oras, entre dever ao cartão de crédito e ficar negativado, melhor ao condomínio... continuar lendo

Bom dia Edu Rc,

Em verdade, de acordo com legislação sobre o tema, também é possível a inclusão do CPF do proprietário inadimplente nos órgãos de restrição ao crédito (negativação) a partir do terceiro mês de inadimplência.

Além de que o novo texto legal prevê um processo de execução bastante célebre de cobrança. continuar lendo

Não esqueça a penhora sobre o imóvel, as custas processuais, honorários advocatícios contratuais e os da sucumbência, além da multa punitiva. Além do incômodo e o stress de um processo judicial. Ah! A negativação já é possível! continuar lendo

é verdade Edu, é tão bom ter o apartamento de devedor tomado da justiça e morar embaixo de viaduto, glória cristã! é a melhor coisa que existe... continuar lendo

Pior coisa é dever condomínio...

Uma das piores cobranças do nosso Ordenamento.

É alta, não entrega o que cobra, e te lesa de uma maneira irreparável.

A penhora do Bem pode recair por uma dívida pequena.

Nem o IPTU ou o IR cobra de maneira voraz como a Taxa Condominial.

Para vc perder o imóvel emk uma execução Fiscal é preciso pelo menos 5 anos de dívida não paga, no condomínio 1 mês...

Fora que dificilmente tem redução de valores de cotas, mas aumentos...

E com os novos condomínios de hoje, com uma gama enorme de serviços que pretendem (pelo menos no projeto) entregar o valor sobe estratosfericamente.

É um caminho perigoso, ainda mais em tempos de crise.

Tenho casa em condomínio, e com a graça de Deus será vendida e nunca mais voltarei.

O que te cobra mensal não te entrega em serviços...não chega nem a 30%... continuar lendo

Bom, sempre o malandro se dá bem e o honesto se ferra, eu nao posso uitlizar o salao de festas, que é pago na taxa de condomínio, por que alguém, inadimplente, possa utilizar, aqui no Brasil a lei defende o malandro, o honesto só paga a conta.
É lamentável.. continuar lendo

defende malandro ? a divida de condomínio é uma das poucas que toma o imóvel do devedor, colega continuar lendo